天津京基别墅会升值吗？
我觉得这个得分开来看，首先，别墅本身的价值。个人觉得，单从别墅这两个字来谈价值，未免有以偏概全之嫌，毕竟中国自古就有“居者有其屋”，而不是“居者有其墅”的说法。所以讨论别墅的价值，其实是在讨论豪宅的价值。 那么，从建筑品质上来看，京基的别墅确实有值得称道的地方，比如独栋的设计，比如双拼的布局，比如大面积的使用玻璃，内外空间的通透等等，这些在提升豪宅感的同时，也提高了别墅的实际使用效率。
但另一方面，我也看到题主所提到的规划问题，比如配套的商业、幼儿园等没有建成导致生活不便；比如社区的入口过于靠近快速路，又有噪音污染等问题。这些问题多多少少会影响居住体验，但应该谈不上实质性的降低房屋价值。 其次，我们来谈谈环境。环境是别墅最重要也是最核心的本质。除了极少数的城市更新项目以外，绝大多数的别墅都建立在远郊地带。环境的好坏就格外重要。而京基的园林设计倒是我看到的比较有意思的一种，他并没有搞大尺度的水系景观，而是以小见巧，把绿化做了层次丰富，立体感十足。虽然看起来没那么大气磅礴，但却处处透露着精致。这一点与君越府有些类似。
最后我们谈一谈位置。津南的咸水沽离市区大概有四十公里的距离。虽然这里已经通了地铁，但交通仍然是不方便。如果考虑在这周边买房自住的话，我建议还是要慎之又慎。毕竟通勤的时间成本实在是太大了。如果只是投资，那我认为价值可能并不会得到很好的释放，毕竟离中心太远，城市面貌一般也很难吸引到改善的外地客户。