别墅如何办理预售？
感谢邀请！ 在回答这个问题之前，先简要说一下房地产项目的开发流程，这样更容易理解。 房地产行业项目开发大致分为五个阶段： 一是立项（项目取得土地）；二是设计（项目设计、图纸审核）；三是招标（土建及设备安装工程施工）；四是验资（办理商品房预/现售）；五是销售（房源申报备案）。 今天主要谈的是“验资”环节（办理预售）需要准备的资料，以及各个资料的具体用途。
在实务中，很多企业都忽视了“验资”这一重要环节，未能及时办理商品房的预售许可手续，导致企业承担巨额税款的风险。 “验资”是指注册会计师依法接受委托，对被审验单位注册资本金实收情况或者出资情况及其到位情况（包括注册资本金的变更情形）进行审验，并出具验资报告。 依据《公司法》的规定，有限责任公司注册时，须具备一定规模的注册资本，注册资本的构成包括股东认缴的出资和实缴的出资。其中，股东认缴的出资又称为注册资金或注册资本。
目前许多城市已经取消了房地产项目开发项目的注册资本限额，但对于作为从事房地产开发业务的企业的货币资本的要求很高，通常不得低于注册资金的50%。 由于房产项目开发周期一般比较长，从项目拿地到项目完工可以长达三四年甚至更久，对于投资方（股东）而言，其实缴的出资往往要远远高于注册资金。 对于融资性开发经营业务的企业（即没有足够自有资金开展项目开发的开发商），银行等金融机构往往会要求提供担保，而最优质的担保就是投资方的现金或银行存款。很多时候，投资方的账户里实际上并没有太多的资金，只是为了满足金融机构放款的要求，而将款项暂时转入该公司账户，形成“资金池”，待项目开发过程中逐步支出。
对于融资性开发经营业务的企业来说，其账面上实际上应当是没有任何资金的。 当然，如果仅仅是为了满足金融机构放款要求而将款项转入该公司的账户，则不存在实际上的出资问题。
但实际情况往往更为复杂。比如，有的投资方可能同时涉及多块土地的开发，为了便于管理，可能会将所有土地的支出都计入某家公司名下。这样一来，虽然该公司名义上已经支付了全部的土地出让金，但实际上只是支付了一块甚至几块土地的费用，其账面上的资金显然不足以支持所开发的地块。这种情况，实际上就属于虚假出资。
所以，无论是以何种形式存在的注册资本，必须足额到位且不得以任何方式抽逃、转移出资。否则，就可能面临工商行政管理部门的处罚，构成犯罪的，还应该承担刑事责任。