新郑城区别墅？
谢邀！ 首先，别墅不是高端楼盘 其次，全国有13亿亩农村宅基地（相当于920个台湾省的土地面积），人均宅基地面积达156平方米/人（比我国现有住宅平均单套建筑面积多40平米/套）； 最后，全国城镇土地使用税每年78亿元（北京等大城市更高），假设每平米土地一年1块钱的税收，也就是土地税占房价的七十分之一多一点（如果占房价一半的话，那么一套100平的房子就要交5万元的土地使用税，够缴20年的房产税了）。 所以，别墅是建立在大量稀缺且不可再生的住宅用地基础上的产物，它本来就应该属于高收入群体的，至少也是中高收入的群体拥有。所以从税收和用地两个方面来看，别墅的本质就是高档住宅。
至于题主所说的地理位置、周边环境等等这些因素，其实都取决于土地本身的属性——如果是商业用地或者工业用地，不管你建的是什么，它的本质都是低端的；但如果用地性质是居住用地，并且你拿到的是住宅用地的预售证（也就是你可以大张旗鼓地在售楼处放宣传海报、做售楼广告并对外销售），那么你建设的房子就必然是中高以上的，除非你是搞开发烂尾楼或者屯地炒地皮。