独院和别墅怎么区分？
首先，从法律意义上来说，没有“独院”这个概念，只有“庭院”（或称院落）。 所谓庭院，是指房屋与房屋之间、房屋与室外场地之间所形成的内天地。它既是供人们活动的场所，又是建筑内外空间相互接触的过渡空间。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建筑区划内用于停放汽车的车位，属于建筑区划内的道路或者其他公共场地；而建筑区划内其他用于停放汽车的车位，则属于业主共有。据此可知，建筑区划内的车位（包括地上、地下车位）都属于专有部分的室内空间。
其次，我们说说独栋别墅和联排别墅的区别。 这二者最明显的区别就在于：独立别墅每个建筑物都有独立的建筑实体，并且有独立的土地证；但是联排别墅则是几户联排住宅共同使用一面围墙内的土地。 由于我国土地实行的是用途管制制度，所以除了工业用地、商业用地等之外，住宅用地的范围是非常有限的。而且对于住宅用地的使用，还有很多限制条件。因此能够建造独栋别墅的土地一般都是非常稀缺的。
目前，在北京城里能够找到的独栋别墅项目几乎为零，而在近郊寻找一处这样的居所，则是很困难的。相对而言，联排别墅则易找得多。比如，在北京市区向东约30公里即有这样一个地方——北京凯德领地别墅项目，它的住宅是四联排的建筑形式，每户均为独立小区，每单元均由前厅、客厅、餐厅、厨房、书房、卧室、衣帽间、浴室等构成，同时兼具私密性与舒适性。
按现行建筑设计规范，独院式住宅是独立式住宅的一种，一般按城市规划要求进行布置，以单栋（户）形式独院式排布，可带围墙和私家花园，有室内楼梯两层布置，可带阁楼布置，单户面积不限。低层独院式住宅一般称为“别墅”。通俗的讲，独院就是有围墙的住宅，可单层单户或多层多户布置；别墅就是低层的住宅，可有围墙也可无围墙。例如，独院住宅可以是排屋（无围墙）和叠加别墅（亦称叠拼），联排式住宅（俗称“联排别墅”）不是独院住宅。
按照目前建筑设计规范并没有对什么叫做“别墅”，及如何划分级别等具体指标，很多所谓的洋房实际就是小别墅，所谓的别墅也有可能是联排式的小洋房。一般我们还是沿用传统说法：容积率在1.0以下、绿化率在30%以上的住宅小区称为别墅（实际普通住宅也应达到这个指标）；排屋（单层）又称平层别墅；联排式又称三联排或并排式别墅；叠加式别墅又称叠拼式别墅；叠加式花园别墅实际是带私家花园（天井）的叠加式别墅；四层别墅带室内电梯，一般三户到四户；四层带阁楼和室内电梯的叫复式电梯花园洋房，一般四户到五户。
普通住宅小区中常见的低层住宅有排屋（叠拼）和联排式两种，即所谓的所谓“低密度花园洋房”、“类别墅”。排屋实际是独栋别墅的变化，一般平面布置基本一致，上下叠加布置，可分户（层）式或复式，有私家花园（天井），层（户）高较高。联排式一般是相同的单元户型三户并连建设，有共享的花园和围墙，有入户门厅，层（户）高较高
