别墅怎么鉴定？
1、首先，要看开发商是否具备开发别墅的资质 普通住宅开发的开发商大多不具备开发别墅的相应资质，而拥有该资质的开发商往往并不多；
2、看土地规划用途及使用年限 土地的使用年限直接关系到后期办不出产权证问题，如果土地使用性质为办公或工业用地，那本身就不符合建造别墅的规定，其土地年限一般为50年。如果是商住两用的话，产权年限则是40和50年两种。另外值得注意的是，虽然住宅用地的土地使用年限是70年，但从《国有建设用地使用权出让合同》生效之日起，至土地使用权期限届满之日止，实际产权年限仅为68年左右。因为每年元旦和农历春节假期，共休息1月左右，扣除12次就是68年；
3、看清“五证”很重要 对于购买别墅者来说，“五证”是最重要的文件之一，即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证。
只有以上证件齐全有效，才能证明该项目合法。有些项目可能会缺《建设用地规划许可证》，但至少要有一个《建设工程规划许可证》。如果连《施工图设计文件审查合格书》都缺，那么这个项目很可能存在非常大的安全隐患！ 买房是件大事，买别墅更是这样。大家在买别墅时一定要擦亮眼睛，以防买到烂尾楼。
别墅鉴定检测内容：
1、结构安全性是否满足现行国家有关标准、规范的要求；
2、结构在目标使用年限内的安全性及适用性的耐久性是否满足现行国家有关标准、规范的要求。
别墅鉴定检测目的：
通过对该住宅的质量、安全进行现场调查、检测、分析和验算，从房屋结构安全性及其影响使用功能等方面分析该房屋存在的问题及其危险等级作出评定，为房屋的维护及下步处理提供技术依据，同时为房屋使用过程中可能出现的质量、安全问题提出鉴定及处理建议。
房屋损坏的原因包括如下几个方面：
结构设计、施工及使用管理方面：设计安全度不足、构造不完善、施工工艺落后或处理不当、砌筑块材及砂浆强度偏低、使用管理维修养护不及时等；
周边不利环境影响：由于地基局部不均匀沉降、邻近地铁和深基坑施工、周边建筑物上部卸荷、邻近工程爆破、采空区影响以及人为破坏等；
自然环境影响：主要是由于温度变化、混凝土碳化、冻融循环、雨水渗透侵蚀及沿海环境的盐害作用引起砌体或混凝土性能劣化以及钢筋锈蚀致构件损坏。
房屋损坏一般指承重构件出现开裂、变形以及钢筋锈蚀等病害，非承重构件的损坏通常不影响房屋结构安全。结构损坏的程度一般可以分为轻微、中等和严重三个等级，损坏的严重程度一般由房屋损坏率来确定。
砖砌体构件损坏情况一般可以从墙体裂缝、砂浆风化和碳化、砌块和砂浆的冻融破坏等现象进行判断，当墙体竖向贯通裂缝（长度超过层高的1/2）沿墙长方向的累计长度大于该墙体总长度的15%时认定为损坏严重；砂浆风化和碳化破坏使砖和块材裸露或沿通缝、顺竖缝成片大面积脱落、剥蚀时或冻融破坏导致砖及块材表面出现鳞片状粉化剥落面积达到墙面的60%以上时可认定为损坏严重。
钢筋混凝土构件的损坏情况一般可以从混凝土构件龟裂、混凝土碳化、冻融循环破坏、钢筋锈蚀破坏等现象进行判断，当构件的纵向受力钢筋由于锈蚀、疲劳等导致其有效截面积小于设计截面积的80%，混凝土构件的钢筋锈蚀使构件产生纵向裂缝或保护层剥落，或构件的承载能力不满足要求时可认定为损坏严重。
